Immobilie im Erbfall

Das Erben einer Immobilie bringt oft komplexe Herausforderungen mit sich. Emotionale Bindungen, finanzielle Überlegungen und rechtliche Hürden machen Entscheidungen schwierig. Was passiert mit der geerbten Immobilie? Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Dieser Leitfaden gibt Antworten und zeigt, wie Sie die beste Lösung finden.

Falls kein Testament vorliegt, greift die gesetzliche Erbfolge. Pflichtteilsberechtigte, wie Ehepartner und Kinder, haben Anspruch auf einen festgelegten Anteil des Nachlasses.

Vorteile eines Verkaufs:

• Pflichtteile sind unverzichtbar: Auch bei Testamenten können Pflichtteilsansprüche geltend gemacht werden.
• Bei Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen. Diese sollte vermieden werden, da sie oft zu finanziellen Einbußen führt. Dann kann ein Rechtsbeistand erforderlich sein.

6. Erbschaftssteuer: Freibeträge und finanzielle Belastungen bei geerbten Immobilien

Wer eine Immobilie erbt, muss sich nicht nur mit rechtlichen und organisatorischen Fragen auseinandersetzen, sondern auch mit möglichen steuerlichen Pflichten. Die Erbschaftssteuer fällt abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben unterschiedlich hoch aus. Dabei gelten folgende steuerliche Freibeträge:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: bis zu 500.000 €

• Kinder (inkl. Stief- und Adoptivkinder): bis zu 400.000 €

• Enkelkinder: bis zu 200.000 €

Liegt der Wert der geerbten Immobilie unterhalb dieser Grenzen, fällt keine Erbschaftssteuer an. Doch gerade in gefragten Lagen oder bei größeren Immobilien können die Werte schnell über den Freibetrag hinausgehen – besonders, wenn mehrere Objekte oder zusätzliches Vermögen zum Nachlass gehören.

Steigende Immobilienpreise und neue Bewertungsverfahren des Finanzamts führen häufig dazu, dass Immobilien höher angesetzt werden, als es Laien erwarten würden. Dadurch kann die Steuerlast für die Erben erheblich steigen – selbst dann, wenn die Immobilie gar nicht verkauft werden soll. In einigen Fällen sehen sich Erben gezwungen, das geerbte Haus zu verkaufen, nur um die Steuer begleichen zu können.

Wichtig: Erben sollten in jedem Fall einen erfahrenen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht hinzuziehen. Dieser kann nicht nur bei der Bewertung des Nachlasses helfen, sondern auch prüfen, ob Steuerverschonungen oder Stundungen möglich sind – etwa bei selbstgenutztem Wohneigentum oder wenn die Immobilie über längere Zeit im Familienbesitz bleibt.

Gerade in Berlin und Umgebung steigen die Immobilienwerte – damit auch die Erbschaftssteuer. Wir von Scheepers & Eberhardt Immobilien beraten Sie persönlich zur besten Lösung.

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, zählen die Einnahmen aus dieser Vermietung zu Ihrem steuerpflichtigen Einkommen. Die Höhe der zu zahlenden Steuern hängt von Ihren gesamten Einnahmen und Ihrer Einkommenssteuerklasse ab.

Allerdings müssen Sie nicht die gesamte Summe der erhaltenen Miete versteuern, sondern nur den Betrag, der nach Abzug der Werbungskosten übrig bleibt. Dies bietet Ihnen als Vermieter eine wertvolle Möglichkeit, Ihre Steuerlast zu minimieren.

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind Ausgaben, die Ihnen im Rahmen der Vermietung entstehen und direkt zur Erzielung der Mieteinnahmen notwendig sind. Diese Kosten können von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden, was letztlich Ihre Steuerlast reduziert. Zu den typischen Werbungskosten bei der Vermietung zählen:

• Reparaturkosten: Ausgaben für die Behebung von Schäden oder Abnutzungen an der vermieteten Immobilie.
• Kosten für den Energieausweis: Notwendig für die Vermietung und muss potenziellen Mietern vorgelegt werden.
• Instandhaltungskosten: Kosten für Maßnahmen, die die Substanz der Immobilie erhalten und die Nutzungsdauer verlängern.
• Fahrtkosten: Kosten für Fahrten, die im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilie stehen.
• Grundbuchgebühren: Kosten, die im Rahmen von rechtlichen Aktionen bezüglich des Eigentums anfallen.
• Grundsteuer: Die von der Gemeinde erhobene Steuer auf den Besitz von Grundstücken.
• Hausmeisterkosten: Entgelte für Dienstleistungen rund um die Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.
• Instandhaltungsrücklage: Rücklagenbildung für größere zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen.
• Nebenkosten: Kosten, die über die umlagefähigen Nebenkosten der Mieter hinausgehen.
• Schuldzinsen: Zinsen für Darlehen, die für den Kauf oder die Verbesserung der Immobilie aufgenommen wurden.

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Ein weiterer wichtiger Aspekt der steuerlichen Behandlung von vermieteten Immobilien ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Diese ermöglicht es Ihnen, den Wertverlust Ihrer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Die AfA wird in der Regel nach der ursprünglichen Nutzungsdauer der Immobilie und dem Kaufpreis berechnet, exklusive der Grundstückskosten.

Wohnrecht: Einfluss auf den Immobilienwert
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht kann den Marktwert einer Immobilie deutlich mindern – denn es bleibt auch bei einem Verkauf bestehen. Kaufinteressenten müssen akzeptieren, dass die Immobilie nicht vollständig nutzbar ist, solange das Wohnrecht gilt.

Bei der Bewertung des Wohnrechts spielen das Alter und die statistische Lebenserwartung der berechtigten Person eine entscheidende Rolle. Je jünger der Wohnberechtigte, desto stärker wirkt sich das Wohnrecht wertmindernd aus.

In einigen Fällen sind Verhandlungslösungen möglich – etwa durch eine Abfindung, bei der das Wohnrecht gegen eine einmalige Zahlung gelöscht wird. Das kann helfen, den Verkaufswert zu steigern und die Immobilie attraktiver für Käufer zu machen.

Das Erben einer Immobilie erfordert durchdachte Entscheidungen. Mit der Unterstützung von Immobilienmaklern und Rechtsexperten können Erben die beste Lösung für ihre individuelle Situation finden.

Wer Immobilien vererbt, muss nicht nur Besitz, sondern Verantwortung weitergeben
Eine Immobilie ist mehr als ein Vermögenswert – sie ist oft emotional aufgeladen, voller Erinnerungen, manchmal auch mit familiären Spannungen verbunden. Gerade deshalb braucht es klare Regelungen, aber auch Fingerspitzengefühl. Wer sich frühzeitig mit den Fragen rund um Testament, Wohnrecht, Erbschein oder Verrentung beschäftigt, verhindert nicht nur Streit, sondern bewahrt auch den Wert des Erbes.

Was viele nicht wissen: Häufig scheitern Erbengemeinschaften nicht am guten Willen, sondern an fehlenden Strukturen – etwa weil niemand die Verantwortung übernimmt oder wichtige Informationen zur Immobilie fehlen. Auch der Glaube, alles „regele sich von selbst“, führt in der Praxis oft zu jahrelangen Verzögerungen, steuerlichen Nachteilen oder einem überstürzten Verkauf unter Wert.

Deshalb gilt: Nicht nur rechtlich absichern, sondern auch praktisch vorbereiten. Wer Unterlagen ordnet, Ansprechpartner festlegt und sich früh mit einem Makler oder Steuerberater austauscht, schafft nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch Handlungsspielraum für die Familie – und das ist oft mehr wert als jeder Paragraf.

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Wir von Scheepers & Eberhardt Immobilien begleiten Sie mit Erfahrung, Diskretion und dem nötigen Weitblick – ob bei der Nachlassplanung, Immobilienbewertung oder beim Verkauf geerbter Objekte. Sichern Sie sich jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch – damit aus guter Absicht auch eine klare Lösung wird.

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