Der Immobilienverkauf – Darauf sollten Sie achten

Der Immobilienverkauf – Darauf sollten Sie achten

Wie ein Makler Ihnen dabei helfen kann

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, unterschätzt meist die rechtlichen Stolpersteine, die mit einem solchen Verkauf verbunden sind. Diese können im ungünstigsten Fall sogar zur Zahlung von Bußgeldern oder eine Rückabwicklung des Verkaufes führen.
Aber auch der Aufwand des Immobilienverkaufs wird von Eigentümern oft unterschätzt. Ob es sich nun um die Wahl des richtigen Angebotspreises oder die Erstellung eines rechtssicheren Kaufvertrages handelt, nur wer sich genügend Zeit nimmt, den Immobilienmarkt kennt und mit den Feinheiten des Immobilienkaufs vertraut ist, kann diese Stolpersteine sicher umgehen.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Wie hoch ist der Aufwand beim Immobilienverkauf?
  2. Wie wird die Immobilie bewertet?
  3. Wie wird die Vermarktung vorbereitet?
  4. Den passenden Käufer auswählen
  5. Kaufvertrag und Notartermin
  6. Rechtliche Stolpersteine
  7. Checkliste für den Immobilienverkauf

Auch wenn grundsätzlich Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen, hängt der Erlös eines Immobilienverkaufs dennoch von vielen Faktoren ab. Der Preis unterscheidet sich nicht nur regional. Auch innerhalb kleinerer Ortschaften können die Preise teils erheblich auseinander gehen. Das heißt, ein Vergleich mit einer ähnlichen Immobilie in der Nähe der eigenen Immobilie führt nicht immer zum richtigen Ergebnis. Die Folge daraus kann sein, dass eine Immobilie mit einem zu niedrigen Angebotspreis weit unter Wert verkauft wird.

Anders ist das bei Immobilien mit einem zu hohen Angebotspreis. Dieser könnte dazu führen, dass die Immobilie keine Interessenten findet und sich die Verkaufsdauer der Immobilie in die Länge zieht. Im äußersten Fall muss dann vielleicht sogar die Immobilie unter Wert verkauft werden, um überhaupt noch einen Interessenten zu finden. Deshalb ist der Verkauf einer Immobilie zu einem marktgerechten Preis und in kurzer Zeit ohne die nötige Marktkenntnis oft schwierig. Für die Qualitätsmakler von Eberhardt-Immobilien Berlin gehört es darum zur Grundlage, immer über die aktuelle Lage am Immobilienmarkt auf dem Laufenden zu sein und einen marktgerechten Preis für eine Immobilie zu ermitteln.

Wie hoch ist der Aufwand beim Immobilienverkauf?

Die Immobilie für Fotos und Besichtigungen vorbereiten, verkaufsrelevante Unterlagen besorgen, Mails und Anrufe von Interessenten beantworten und Besichtigungstermine – all dies sind Bestandteile des Immobilienverkaufs. Viele Eigentümer sind sich vor Beginn des Verkaufes nicht bewusst, wieviel Zeit und Aufwand dieser in Anspruch nehmen kann. Dabei ist als dies genau nötig, um das Optimum aus dem Verkauf der Immobilie herauszuholen. Die Profi-Makler von Eberhardt – Immobilien im Süden von Berlin wissen durch ihre langjährige Tätigkeit genau, was hierfür zu tun ist. Sie organisieren die Vermarktungsphase effizient und sorgen für eine kurze Vermarktungsdauer.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Um optimal in den Vermarktungsprozess starten zu können, ist es unbedingt notwendig den Marktwert der Immobilie zu kennen. Nur so kann man es vermeiden, die Immobilie unter Wert zu verkaufen oder sie zu einem Ladenhüter zu machen. Dabei ermitteln die Qualitätsmakler von Eberhardt – Immobilien den Wert einer Immobilie mit drei unterschiedlichen Verfahren. Gibt es beispielsweise genügend vergleichbare Objekte, dann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz – zum Beispiel bei Eigentumswohnungen in Städten. Wenn Vergleichsobjekte dagegen fehlen, kann eine Immobilie auch mit dem Sachwertverfahren bewertet werden. Hierbei wird der Gebäudewert, also die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes, berechnet. Der Wert des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet, wird jedoch getrennt vom Gebäude mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Summe beider Werte ergibt dann den Verkehrswert der Immobilie. Bei vermieteten Immobilien, wie beispielsweise Mehrfamilienhäusern, wird der Wert in der Regel mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Hierbei spielt eine Rolle, welchen – wie der Name schon sagt – Ertrag die Immobilie abwirft. Die Berechnungsformel hierfür ist jedoch ziemlich komplex und für Laien oft nur schwer nachvollziehbar.

Wie wird die Vermarktung vorbereitet?

Um die Immobilienvermarktung optimal vorbereiten zu können, ist es hilfreich, sich über die Zielgruppe, für die die Immobilie in Frage kommt im Klaren zu sein. Ist es eine barrierefreie Immobilie, die für Senioren besonders gut geeignet ist, oder doch eher eine Immobilie mit einem großen Garten, die perfekt zu einer jungen Familie passen würde?

Die Zielgruppe ist ebenfalls wichtig, wenn es darum geht perfekte Fotos der Immobilie für die Vermarktung zu erstellen. Dabei ist es sinnvoll, Fotos von Vorzügen für die jeweilige Zielgruppe deutlich zu machen. Zur Verkaufsförderung lässt sich eine Immobilie professionell herrichten – dies wird Home Staging genannt. Dabei hat die Qualität der Fotos einen großen Einfluss darauf, ob sich Interessenten von der Immobilie angesprochen fühlen. Schlechte Fotos sind oft ein Ausschlusskriterium für potenzielle Käufer.

Der nächste Schritt liegt dann in der Beschaffung der relevanten Verkaufsunterlagen. Dazu gehören unter anderem der Energieausweis oder der Grundbuchauszug. Ist die Immobilie dann optimal vorbereitet und die professionellen Fotos für das Exposee und die Internetportale gemacht worden, kann die Immobilie an den Markt gehen. Ist die Immobilie gefragt, häufen sich schnell die Anfragen. Oft wird Eigentümern dann bewusst, dass ihnen eigentlich die Zeit für den Immobilienverkauf fehlt, sich um alle Anfragen ausreichend zu kümmern. Ganz zu schweigen von Terminen mit Besichtigungstouristen, die kein Kaufinteresse haben und die Immobilie nur besichtigen möchten. Die Qualitätsmakler von Eberhardt-Immobilien in Berlin-Süd sind bestens damit vertraut, wie sie die wirklichen Interessenten von den Scheininteressenten unterscheiden.

Den passenden Käufer auswählen

Meist bleibt nach den Besichtigungstermin noch eine kleine Gruppe wirklicher Interessenten übrig. Dann stellt sich die Frage, wie man denn nun einen zahlungskräftigen und passenden Käufer auswählen sollen. Meist entscheiden Immobilienverkäufer dann nach Gefühl und vernachlässigen eine Bonitätsprüfung der Interessenten. Ist der Kaufvertrag allerdings erstmal unterzeichnet und es stellt sich heraus, dass die Finanzierung der Bank geplatzt ist, kann es zu einer Rückabwicklung des Verkaufs kommen. Dies ist mehr als ärgerlich, denn eine Rückabwicklung des Verkaufs, die dann droht, ist ein unnötiger Aufwand, der sich durch die Bonitätsprüfung des Interessenten vermeiden lässt. Wie die Bonität der Interessenten geprüft werden kann, wissen die Profi-Makler von Eberhardt-Immobilien durch ihre jahrelange Erfahrung.

Daher empfehlen sie auch, anderen Interessenten nicht zu früh abzusagen. Wird ein Interessent erneut angefragt, so wittert dieser oft die Möglichkeit, den Kaufpreis noch einmal zu drücken, da der Verkäufer sich möglicherweise in einer nun für ihn schlechteren Situation befindet. Auch ist es eher unvorteilhaft, wenn eine Immobilie zum zweiten Mal zum Verkauf angeboten wird. Immobiliensuchende halten sie dann oft für eine Problemimmobilie. Das erschwert zusätzlich einen passenden Käufer zu finden. Dagegen sind die Qualitätsmakler von Eberhardt-Immobilien besten damit vertraut ein Bieterverfahren durchzuführen.

Kaufvertrag und Notartermin

Wurde nun der passende und zahlungsfähige Käufer gefunden, ist es Zeit für die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Um rechtskräftig zu sein, muss dieser von einem Notar beglaubigt werden. Der Notar setzt auch den Kaufvertrag auf. Käufer und Verkäufer können dann gegebenenfalls noch Vereinbarungen hinzufügen. Außerdem übernimmt der Notar den Schriftverkehr mit Ämtern und Behörden, wie beispielsweise das Stellen von Anträgen. Der Notar wird in der Regel vom Käufer ausgewählt.

Um alle Fragen klären zu können, benötigen Immobilienverkäufer meist mehr als einen Notartermin. Bei einem Immobilienverkauf mit Makler sieht das anders aus. Häufig ist hier nur ein Termin notwendig. Denn der Makler kümmert sich um die Kommunikation mit dem Notar und weiß auch genau, was für diesen wichtig ist, um den Kaufvertrag zu erstellen und die Immobilientransaktion abzuschließen. Die Immobilienexperten von Eberhardt-Immobilien raten Immobilienprivatverkäufern die Beratungspflicht des Notars zu nutzen, um sich über den Kaufvertrag ausführlich aufklären zu lassen.

Rechtliche Stolpersteine

Der Verkauf einer Immobilie bringt auch rechtliche Fragen mit sich, die zu beachten sind. Bestehen beispielsweise Wohnrechte von Dritten oder andere rechtliche Ansprüche? Sind Mängel ausreichend kommuniziert worden? Stimmen die Wohnflächenberechnungen? Sollte der Käufer nach dem Kauf Unstimmigkeiten entdecken, kann das zu einer nachträglichen Senkung des Kaufpreises, Bußgeldern oder im schlimmsten Fall der Rückabwicklung des Kaufs führen.

Checkliste für den Immobilienverkauf

Damit der Immobilienverkauf optimal gelingen kann, können Sie unsere Checkliste nutzen. Hier finden Sie einen Überblick über typische Fragen, nötige Unterlagen, die Immobilienvermarktung und die Verkaufsabwicklung. Wenn Sie den Immobilienverkauf einem Makler überlassen möchten, können Sie mit der Checkliste auch überprüfen, ob Sie es mit einem Qualitätsmakler zu tun haben.

• Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf meiner Immobilie?
• Wie viel ist meine Immobilie wert?
• Welchen Verkaufspreis möchte ich erzielen?
• Wie lang darf der Verkauf meiner Immobilie maximal dauern?
• Welche Steuern kommen beim Immobilienverkauf auf mich zu?

• Liegt ein Energieausweis vor oder muss er beantragt werden?
• Grundbuchauszug
• Aktuelle Mieterliste
• Salden-/Kautionsliste
• Gebäudeversicherung
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
• Grundrisse
• Nachweise Renovierungsmaßnahmen
• Wohnflächenberechnung
• Welche Unterlagen sind zusätzlich nötig und wo bekomme ich sie?

• Immobilie für den Verkauf vorbereiten
• Schönheitsreparaturen durchführen
• Professionelle Fotos der Immobilie machen

• Mit welchem Angebotspreis gehe ich an den Markt?
• Wer ist die Zielgruppe für meine Immobilie?
• Wo und wie erreiche ich meine Zielgruppe?
• Wie hoch ist der Zeitaufwand zur Vermarktung meiner Immobilie?
• Habe ich die Zeit zur Vermarktung meiner Immobilie?
• Welche Kosten kommen für die Vermarktung auf mich zu?
• Professionelles Exposee erstellen
• Wie erhalten Interessenten ein Exposee?
• Besichtigungstermine mit Interessenten vereinbaren
• Besichtigungstermine mit Interessenten durchführen
• Habe ich an Werktagen Zeit, Besichtigungen durchzuführen?
• Worauf muss ich bei der Besichtigung achten?
• Wie gehe ich mit Interessenten um?
• Worüber muss ich Interessenten informieren? Gibt es Mängel?
• Welche Fragen könnten Interessenten stellen?
• Interessentenmanagement
• Wie hole ich Kaufangebote ein?
• Wie verhandle ich mit Interessenten?
• Wie erziele ich meinen Verkaufspreis?
• Wie wähle ich den Käufer aus?
• Bonitätsprüfung, ob der Interessent den Kaufpreis zahlen kann
• Wann erteile ich den anderen Interessenten Absagen?

• Wer wählt den Notar aus?
• Was gehört in den Kaufvertrag?
• Gibt es rechtliche Risiken?
• Wie wird der Kaufpreis gezahlt? Direktüberweisung oder Notaranderkonto?
• Wann und wie wird die Immobilie übergeben?
• Was gehört ins Übergabeprotokoll?

FAZIT:

Der Immobilienverkauf nimmt viel Zeit und Kraft in Anspruch. Wenn ihn nicht optimal vorbereitet, kann man dabei sogar Geld verlieren. Daher lohnt es sich, einen Makler um Hilfe zu bitten. Dieser übernimmt dann nicht nur die Vermarktung der Immobilie für Sie, sondern steht Ihnen auch bei dem Notartermin zur Seite.