Wir können Lichtenberg, Karlshorst und Schöneweide

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Marktbericht 2018   

Der Immobilienmarkt in Berlin

 

Der Immobilienmarkt in Berlin boomt mittlerweile das 9. Jahr in Folge. Die Kaufpreise für Immobilien haben sich in dieser Zeit fast verdoppelt.

 

 

Es sind weniger die niedrigen Zinsen, die für den anhaltenden Boom verantwortlich sind,
sondern das übergroße Bevölkerungswachstum sorgt für eine stetig wachsende Nachfrage nach Wohnraum. Um dies Nachfrage zu befriedigen, müssten jährlich 20.000 neue Wohnungen errichtet werden. Die derzeitige Bauleistung liegt aber nur bei 15.000 Wohneinheiten, so dass der Mangel an Wohnraum jedes Jahr größer wird.
Die Ursache für dieses Ungleichgewicht liegt bisher nicht an den mangelnden Kapazitäten der Bauwirtschaft, sondern sie liegen beim Berliner Senat und den Bezirksämtern. Die Politik und die Behörden sind immer noch nicht in der Lage genügend Bauland zur Verfügung zu stellen und für eine schnelle und unkomplizierte Bearbeitung bei der Erteilung von Baugenehmigungen zu sorgen.
So hat das knappe Angebot an Wohnraum auch im vergangenen Jahr zu einem Anstieg der Kaufpreise geführt. Sowohl die Kaufpreise, als auch die Mietpreise sind je nach Marktsegment und Lage zwischen 5% und 10% gestiegen.
Der Mietwohnungsmarkt ist weiterhin sehr angespannt. Vor allem preisgünstige Wohnungen sind heiß begehrt, so dass Haushalte mit niedrigen Einkommen kaum noch eine Chance haben auf dem freien Wohnungsmarkt eine Wohnung zu finden.

 

Der Immobilienmarkt in Lichtenberg, Karlshorst, Schöneweide, Treptow und Köpenick

Die neun Jahre Immobilienboom und Bevölkerungswachstum haben alle Bezirke verändert. In der Innenstadt ist es unruhig, teuer und eng geworden, so dass viele junge Familien die hippen Innenstadtbezirke Kreuzberg und Friedrichshain verlassen wollen und in den angrenzenden „normalen Bezirken“ nach Wohnraum suchen. Im Gegensatz zur Innenstadt, wo überwiegend auswärtige Käufer Immobilien erwerben, sind es in Lichtenberg, Treptow und Köpenick meistens Berliner die eine Wohnung oder ein Haus erwerben. Diese Käufer suchen preisbewusst und haben im letzten Jahr auch verstärkt in kostengünstigen Wohnlagen Immobilien gekauft. So sind in Schöneweide die Kaufpreise um mehr 10% gestiegen, während wir in den guten Lagen von Karlshorst nur einen Preisanstieg von 5% hatten.
Das Mietniveau hat sich auch im Südosten von Berlin in allen Wohnlagen leicht nach oben bewegt, am stärksten ist es in den einfachen Wohnlagen angestiegen. Bei hochpreisigen, guten und sehr guten Wohnangeboten sind die Mieten gleich geblieben.

 

Prognose

Gegenwärtig sehen viele auswärtige und ausländische Investoren im Berliner Immobilienmarkt eine gute Zukunft. Dies hat zur Folge, dass die Investoren beim Kauf von Immobilien oftmals nicht nur die gegenwärtige Rendite betrachten, sondern sie setzen bei ihrer Kaufentscheidung auf mittel- und langfristig steigende Mieten und Kaufpreise.
Derzeit ist nicht zu erwarten, dass sich die Perspektiven am Berliner Immobilienmarkt kurzfristig verändern werden, so dass wir auch in den kommenden Monaten mit steigenden Mieten und Kaufpreisen rechnen.
Sollten die Kapitalmarktzinsen leicht ansteigen, so wird das den Berliner Immobilienmarkt derzeit nicht wesentlich beeinflussen.

 

Die Stadtteile im Einzelnen:

 

Alt-Lichtenberg, Rummelsburg und Friedrichsfelde
Sehr beliebt sind hier die Wohnquartier, die direkt an Friedrichhain angrenzen. In diesen Gebieten sind die Kaufpreise überdurchschnittlich, um ca. 15 % angestiegen und erreichen fast Innenstadtniveau. Eine schöne Altbauwohnung kostet hier bis zu 4.000 €/qm.
In den übrigen Wohnquartieren von Rummelsburg, Lichtenberg und Friedrichsfelde liegen die Kaufpreise für Altbauwohnungen bei 2.500 € bis 3.200 €/qm.

 

Karlshorst
ist weiterhin ein äußerst beliebter Stadtteil. Der jährliche Zuzug an Bewohnern ist immens. Hier sind auch im vergangenen Jahr viele neue Wohnungen entstanden, sowohl als Miet- wie auch als Eigentumswohnungen. Äußerst beliebt sind die Eigenheime in der neu entstehenden Gartenstadt-Karlshorst
Das hohe Angebot an Neubauwohnungen hat sich preisdämpfend auf die Kaufpreise der bezugsfreien Bestandsimmobilien ausgewirkt, so dass die Kaufpreise für Altbauwohnungen nur vergleichsweise moderat angestiegen sind.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen gab es einen deutlichen Anstieg der Marktpreise auf durchschnittlichen
2.400 €/qm.

 

Schöneweide
Auch Schöneweide boomt - hunderte von Wohnungen, vor allem auf den von der Altindustrie geräumten Grundstücken und Brachflächen an der Spree, sind im letzten Jahr fertiggestellt worden.
Ähnlich dynamisch wird es wohl weitergehen. Vor allem in Niederschöneweide gibt es noch Baulandkapazitäten mit Spreeblick.
Ende letzten Jahres konnte die neue Spreebrücke fertiggestellt werden, welche vor allem Oberschöneweide zukünftig vom Durchgangsverkehr entlastet. In naher Zukunft wird sich dort die Wohnqualität noch weiter verbessern.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien sind im vergangenen Jahr um 10 % gestiegen. Die Marktpreise für bezugsfreie Altbauwohnungen liegen jetzt zwischen 2.000 €/qm und 2.700 €/qm. Vermietete Eigentumswohnungen werden zu Kaufpreisen zwischen 1.600 €/qm bis 2.000 €/qm gehandelt.

 

Adlershof und Johannisthal
wachsen immer mehr zusammen. Die WISTA , der größte Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort Deutschlands erweitert sich stetig – wohl kein Berliner Stadtteil wächst so rasant!
Die neuen Wohngebiete rund um den Landschaftspark sind sehr beliebt. Hier findet man alle Arten von Wohnraum, vom Ein- Zimmer- Appartement bis zum Townhaus. Die Kaufpreise im Neubaubereich liegen zwischen 3.500 und
4.000 €/qm.
Auch die alten Siedlungsgebiete von Johannisthal und Adlershof profitieren von der wachsenden Wissenschaftsstadt. Die Kaufpreise für bezugsfreie Altbauwohnungen liegen jetzt zwischen 2.000 €/qm und 2.700 €/qm. Vermietete Eigentumswohnungen werden zu Kaufpreisen zwischen 1.600 €/qm bis 2.000 €/qm gehandelt.

 

Preisspiegel* für Lichtenberg, Karlahorst, Scöneweide, Trptow und Köpenick

 

Wohnungen

 

Eigentumswohnungen

Wohnwert

Mieten €/qm

Eigentumswohnungen €/qm

Bj. 1900-1940

Bj. 1948-1989

Bj. 1990-2008

2008-Neubau

 Einfach

7,0

1.900

1.600

-

-

 Mittel

8,0

2.700

1.900

2.500

2.800

 Gut

9,0

3.200

2.500

3.000

3.500

 Sehr gut

11,0

3.900

-

3.500

4.200

 

Baugrundstücke

Mietshäuser

Häuser

Wohnlage

Baugrundstücke

Mietshäuser

 

Wohnwert

Preis €

 

€/qm

Wohnfläche €/qm

 

 

 

 Einfach

200

1.500 bis 1.750*

 

 Einfach

 Wfl. ca. 100 qm

250.000

 Mittel

250

1.750 bis 2.000*

 

 Mittel

 Wfl. ca. 125 qm

360.000

 Gut

350

2.100 bis 2.500*

 

 Gut

 Wfl. ca. 150 qm

570.000

 Sehr gut

450

-

 

 Sehr gut

 Wfl. ca. 200 qm

850.000

 

* Die Preise sind abhängig vom Bauzustand, Baujahr, Ausstattung und der Mikrolage.

 

 

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