Wir können Lichtenberg, Karlshorst und Schöneweide

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Marktbericht 2017   

Der Immobilienmarkt in Berlin

 

Das anhaltende Bevölkerungswachstum ist weiterhin eine große Herausforderung für die Stadt. Obwohl die Zahl der Neubauwohnungen stark zugenommen hat, übersteigt weiterhin die Nachfrage das Angebot.

 

 

Dies gilt sowohl für den Wohneigentumsmarkt, als auch für Mietwohnungen. Das knappe Angebot hat auch im vergangenen Jahr zu einem Anstieg der Kaufpreise geführt. Allerdings war die Entwicklung der Kaufpreise nicht mehr in allen Bereichen ungebremst. Nach den starken Preissprüngen im 1. Halbjahr 2016, mit Preissteigerung von bis zu 20% in einzelnen Marktsegmenten, hat sich die Preisentwicklung im 2.Halbjahr 2016 deutlich abgeschwächt. So können wir derzeit je nach Marktsegment und Lage deutlich differenzierte Marktentwicklungen beobachten.
Hochpreisig sind weiter Baugrundstücke in allen Lagen und in allen Größen. Dasselbe gilt für Wohnhäuser und für Eigentumswohnungen in Bestlagen, die selbst genutzt werden können.
Der Mietwohnungsmarkt ist weiter sehr angespannt. Vor allem Wohnungen, deren Nettokaltmiete bei weniger als 7 ¤/m2 liegt, sind heiß begehrt.
Neu ist, dass Büro und Gewerbeimmobilien in der Innenstadt knapp werden. Dies ist ein weiteres Zeichen für die wirtschaftliche Gesundung der Stadt.

 

Der Immobilienmarkt in Lichtenberg, Karlshorst, Rummelsburg und Schöneweide
Es ist Jahre her, dass diese Stadtteile als Geheimtipp gehandelt wurden. Der Mangel an Baugrundstücken in der Innenstadt, führt derzeit zu einer regen Bautätigkeit in Lichtenberg, Karlshorst und Schöneweide. Auf bisherigen Brachen entstehen neue Wohngebiete. Waren es in den letzten Jahren vor allem Eigentumswohnungen, so entstehen jetzt auch viele Mietwohnungsquartiere. Die Bevölkerungsstruktur hat sichtbar verändert. Alle Stadtteile werden jünger, gebildeter, kreativer und internationaler. Die Zahl der Kinder unter 15 Jahren hat sich in den letzten 10 Jahren um mehr als 40 % erhöht. Dies bedeutet auch, dass die Infrastruktur der Bevölkerungsentwicklung angepasst werden muss. Es mussten für mehr als 10.000 Kinder, Schulen und Kindergärten gebaut werden. Auch neue Einkaufszentren mit Baumärkten und Möbelhäusern wurden gebaut oder stehen kurz vor der Fertigstellung.
Der starke Bevölkerungszuwachs spiegelt sich in einem florierenden Immobilienmarkt wieder, wobei sich die einzelnen Teilmärkte in den letzten Monaten unterschiedlich entwickelt haben.
Trotz der starken Bautätigkeit ist der Mietwohnungsmarkt weiterhin geprägt von einer hohen Nachfrage. Das Mietniveau hat sich bei einfachem Wohnwert leicht nach oben bewegt, während die Wohnungen mit mittlerem und gutem Wohnwert gleich geblieben sind. Bei Wohnungen mit sehr gutem Wohnwert steigen die Mieten bei Neuvermietungen.
Bei Kaufimmobilien ist die Marktlage mittlerweile differenzierter. Die verschiedenen Teilmärkte entwickeln sich unterschiedlich, abhängig von der Qualität und Lage der Immobilien.
Die Kaufpreise für bezugsfreie Eigentumswohnungen in guten und sehr guten Lagen steigen weiter. Dies gilt vor allem für Premium-Immobilien wie stilvolle Altbauwohnungen und herrschaftliche Wohnhäuser. Bei allen anderen Eigentumswohnungen steigen die Kaufpreise derzeit nur noch moderat. Dies gilt auch für vermietete Eigentumswohnungen, die zur Kapitalanlage erworben werden.
Bei Baugrundstücken jeglicher Art und Größe sind die Kaufpreise in den letzten beiden Jahren sprunghaft angestiegen.
Das Angebot an Zinshäusern ist weiterhin sehr gering, bei einer hohen Nachfrage und weiter steigenden Kaufpreisen.

Prognose

 

Die Kapitalmarktzinsen dürften auch in diesem Jahr nur leicht steigen, so dass Immobilieninvestitionen weiterhin interessant sein dürften. Bei den Premium-Immobilien zur Selbstnutzung dürfte die Nachfrage weiterhin groß sein. Es gibt weiterhin eine Käuferschicht, mit sehr guter Bonität und einem hohen Anteil an Eigenkapital. Für diese Immobilien dürften die Kaufpreise deshalb weiter ansteigen.
Bei Immobilien mit mittlerem und einfachem Wohnwert treffen wir meist auf Käuferschichten mit weniger Eigenkapital. Die Beleihungsgrenzen der finanzierenden Bank bilden hier oftmals die Kaufpreisobergrenze. Die Kaufpreise dürften sich in diesen Segmenten eher moderat entwickeln

Die Stadtteile im Einzelnen:

 

Alt Lichtenberg und Viktoriastadt
Sehr beliebt sind die Wohnviertel, die direkt an Friedrichhain angrenzen. Hier sind es vor allem die stilvollen Altbauwohnungen, die sehr gefragt sind. Schöne bezugsfreien Altbauwohnungen werden mit Kaufpreisen bis zu 3.500 € gehandelt. Für vermietete Eigentumswohnungen erzielt man derzeit zwischen 1.600 €/qm und 2.400 €/qm. Die Höchstpreise werden vor allem für schöne Jugendstilaltbauten bezahlt.

Karlshorst
wächst und wächst und hat mittlerweile mehr als 26 000 Einwohner. Der Stadtteil ist weiterhin sehr beliebt und Immobilien sind stark nachgefragt. Obwohl in den letzten Jahren an den Rändern von Karlshorst attraktive Neubauviertel entstanden sind, ist die Nachfrage nach großen familiengerechten Eigentumswohnungen, Baugrundstücken und Einfamilienhäusern groß. In den besten Lagen werden die raren Baugrundstücken für 400 bis 500 €/qm verkauft und Wohnhäuser zu Höchstpreisen im Bieterverfahren.

Rummelsburg
Die Wasserstadt Rummelsburg gehört zu den attraktivsten Wohnlagen in Berlin. Hervorragender Städtebau und ansprechende Architektur in Wassernähe zeichnen diese Schmuckstücke aus. Die Wohnhäuser und Eigentumswohnungen sind sehr begehrt. Beim Verkauf von Wohnhäuser entwickelt sich dort regelmäßig Bieterschlachten und es werden auch Kaufpreise von deutlich mehr als 4.000 €/qm erzielt.

Schöneweide
Der Stadtteil bekommt zunehmend einen eigenständigen Charakter. Es werden immer mehr neue Wohnanlagen fertiggestellt, sowohl als Mietwohnungen, als auch als Eigentumswohnungen. Auch die hochwertigen Eigentumswohnungen entlang der Spree sind mittlerweile bezogen. Die Zahl der Einwohner steigt stetig. Die vielen Studenten prägen immer mehr das Stadtbild.
Nördlich des Bahnhofs Schöneweide entlang der Schneller Straße sind in den letzten Jahren große Einkaufszentren mit überregionaler Ausstrahlung entstanden.
Die durchschnittlichen Kaufpreise von Immobilien in Schöneweide sind moderat gestiegen. Die Kaufpreise für bezugsfreie Altbauwohnungen liegen zwischen 1.700 und 2.300 €/qm. Vermietete Eigentumswohnungen werden zu Kaufpreisen zwischen 1.300 €/qm bis 1.700 €/ qm gehandelt.
Die begehrtesten Wohnlagen liegen in Oberschöneweide in der Griechischen Allee und in Niederschöneweide im Spreeviertel. Sehr begehrt sind auch die Wohnhäuser in Oberspree angrenzend an die Köllnische Heide.

 

 

 

Wohnungen

 

Eigentumswohnungen

Wohnwert

Mieten €/qm

Eigentumswohnungen €/qm

Bj. 1900-1940

Bj. 1948-1989

Bj. 1990-2008

2008-Neubau

 Einfach

6,5

1.600

1.400

-

-

 Mittel

7,5

2.200

1.600

2.200

2.600

 Gut

8,5

2.700

1.900

2.650

3.300

 Sehr gut

10,0

3.300

-

3.100

4.100

 

Baugrundstücke

Mietshäuser

Häuser

Wohnlage

Baugrundstücke

Mietshäuser

 

Wohnwert

Preis €

 

€/qm

Wohnfläche €/qm

 

 

 

 Einfach

150

1.200 bis 1.450*

 

 Einfach

 Wfl. ca. 100 qm

220.000

 Mittel

180

1.450 bis 1.650*

 

 Mittel

 Wfl. ca. 125 qm

320.000

 Gut

300

1.650 bis 2.200*

 

 Gut

 Wfl. ca. 150 qm

530.000

 Sehr gut

400

-

 

 Sehr gut

 Wfl. ca. 200 qm

800.000

 

* Die Preise sind abhängig vom Bauzustand, Baujahr, Ausstattung und der Mikrolage.

 

 

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