Wir können Lichtenberg, Karlshorst und Schöneweide

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Marktbericht 2016   

Der Immobilienmarkt in Berlin

 

Der Berliner Immobilienmarkt hat sich auch im vergangenen Jahr glänzend entwickelt. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt weiter und auf der anderen Seite herrscht eine rege Bautätigkeit. Es sind vor allem junge, gut ausgebildete Menschen, die nach Berlin strömen um hier zu leben und zu arbeiten. Dieses Potential an jungen Menschen entwickelt sich für Berlin zur Job-Maschine.

 

 

So ist Berlin mittlerweile die Gründungshauptstadt Deutschlands. Es sind jedoch nicht nur Start-ups die hier entstehen, auch nationale und auch internationale Firmen lassen sich wieder gerne mit Niederlassungen in Berlin nieder. Berlin spielt wieder eine Rolle im Wettstreit der europäischen Metropolen.
Die starke Nachfrage nach Immobilien hat auch im letzten Jahr bei Wohnimmobilien zu Kaufpreissteigerungen von ca. 10% geführt. Der Immobilienboom ist nicht nur Produkt der gegenwärtig attraktiven Finanzierungsbedingungen, sondern er wird auch getragen vom wirtschaftlichen Aufschwung. Berlin steuert also nicht auf eine Immobilienblase zu, sondern hat ein solides wirtschaftliches Fundament.

 

Der Immobilienmarkt in Lichtenberg, Karlshorst Rummelsburg und Schöneweide

 

Aus Mangel an Baugrundstücken in der Innenstadt, verlagert sich die Bautätigkeit immer mehr in die angrenzenden Stadtbezirke. Auf den bisherigen Brachen entstehen nun neue Wohngebiete. Waren es in den letzten Jahren vor allem Eigentumswohnungen so entstehen jetzt auch viele Mietwohnungsquartiere. Allein im Bezirk Lichtenberg sollen in diesem Jahr die Bauarbeiten für vier neue Wohnquartiere mit insgesamt 3300 neuen Wohneinheiten beginnen.
Für den gesamten Bezirk Lichtenberg, wie auch für Schöneweide gilt, dass sich die Bevölkerungsstruktur sichtbar verändert. Alle Stadtteile werden jünger, gebildeter und kreativer. Dies bedeutet aber auch, dass die Infrastruktur der Bevölkerungsentwicklung angepasst werden muss. Neue Einkaufszentren mit Baumärkten und Möbelhäusern sind in Planung bzw. kurz vor der Fertigstellung.
Die Versorgung mit Schulen und Kindergärten muss den Bedürfnissen der jungen Bevölkerung angepasst werden, hinzu kommt die Versorgung der Flüchtlinge mit Unterkünften und Perspektiven. Das sind große Herausforderungen für die Stadt und insbesondere für die Verwaltung.
Der Mietwohnungsmarkt ist auch in unserer Region weiterhin angespannt, das Mietniveau ist aber gleich geblieben.
Der Markt für vermietete Eigentumswohnanlagen floriert weiterhin in allen Wohnlagen. Die Kaufpreise für vermietete Eigentumswohnungen liegen beim 18- bis 25-fachen der jährlichen Nettokaltmiete. Das Angebot an Zinshäusern ist immer noch sehr gering.
Bei Baugrundstücken sind die Kaufpreise im letzten Jahr sprunghaft angestiegen. Die sprunghafte Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt führte dazu, dass die beim Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte derzeit die realen Marktverhältnisse nicht ausreichend abbilden. So liegen die erzielbaren Kaufpreise durchweg höher, in manchen Lagen können um 50% höhere Kaufpreise erzielt werden.

 

Prognose


Die Bundesregierung plant den Mietwohnungsbau in manchen Regionen durch Steueranreize anzukurbeln. Nach derzeitigem Stand der Diskussion sind bei Investitionen in den Mietwohnungsneubau Sonderabschreibungen in Höhe von 29% verteilt auf drei Jahren geplant.
Sollte dieses staatliche Förderprogramm verabschiedet werden, so wird dies sicherlich Auswirkungen auf die Immobilienpreise in Berlin haben.
Bei bezugsfreien Eigentumswohnungen, Wohnhäusern und Baugrundstücken dürfte die Nachfrage weiterhin groß sein, so dass wir bei vermutlich moderaten Zinsensätzen, mit weiterhin steigenden Kaufpreisen rechnen.
Beim Markt der vermieteten Eigentumswohnungen als Kapitalanlage, könnte es Veränderungen geben. Der Erwerb einer steuervergünstigen Anlageimmobilien könnte für manchen Kapitalanleger attraktiver sein, als der Erwerb einer vermieteten Altbau-Eigentumswohnung ohne Steuervergünstigung.

Die Stadtteile im Einzelnen:

 

Alt Lichtenberg und Viktoriastadt
Sehr beliebt sind die Wohnviertel, die direkt an Friedrichhain angrenzen. Hier sind es vor allem die stilvollen Altbauwohnungen, die sehr gefragt sind. Schöne bezugsfreien Altbauwohnungen werden mit Kaufpreisen bis zu 2700 € gehandelt. Für vermietet Eigentumswohnungen erzielt man derzeit zwischen 1600 €/m und 2400 €/ m². Die Höchstpreise werden vor allem für schöne Jugendstilaltbauten bezahlt.

 

Karlshorst
ist nach wie vor beliebt und Immobilien sind stark nachgefragt. Obwohl in den letzten Jahren an den Rändern von Karlshorst attraktive Neubauviertel entstanden sind, ist die Nachfrage nach großen familiengerechten Eigentumswohnungen, Baugrundstücken und Einfamilienhäusern groß. In den besten Lagen werden die raren Baugrundstücken und Wohnhäuser zu Höchstpreisen im Bieterverfahren verkauft.

 

Wasserstadt Rummelsburg
gehört zu den attraktivsten Wohnlagen in Berlin. Hervorragender Städtebau und ansprechende Architektur in Wassernähe zeichnen dieses Schmuckstück aus. Die Wohnhäuser und Eigentumswohnungen sind sehr begehrt. Beim Verkauf von Wohnhäuser entwickelt sich dort regelmäßig zu Bieterschlachten und es werden Kaufpreise von mehr als 4000 €/ m² erzielt.

 

Schöneweide
Schöneweide hat den Status eines Geheimtipps schnell hinter sich gelassen und wird auch als Wohnstandort akzeptiert. Der Stadtteil bekommt zunehmend einen eigenständigen Charakter. Auch hier gibt es einen Bauboom. In Oberschöneweide entstehen derzeit vor allem Wohnanlagen mit Studentenappartements und kleinen Eigentumswohnanlagen. In Niederschöneweide sind es vor allem die Grundstücke entlang der Spree, die entwickelt und bebaut werden. Derzeit sind 500 Miet-Neubauwohnungen im Bau und weitere 800 Wohnungen sind in Planung. Auch die brachliegenden Gewerbegebiete werden entwickelt. So steht in Niederschöneweide ein großes Einkaufszentrum mit einem Möbelmarkt kurz vor der Vollendung.
In Oberschöneweide erwägt der Bezirk auf einen Teil des Geländes der denkmalgeschützten Industriehallen eine gemischte Nutzung von Gewerbe und 25 % Wohnen zuzulassen. Dies würde den Stadtteil sicherlich weiter aufwerten.
Die durchschnittlichen Kaufpreise von Immobilien in Schöneweide haben sich weiter nach oben gearbeitet und entsprechen mittlerweile den Kaufpreisen in vergleichbaren Lagen. Das schlechte Image des Stadtteils wurde abgelegt, man kauft gerne in Schöneweide.
Die Preise für bezugsfreie Altbauwohnungen liegen zwischen 1.700 und 2.300 € / m². Vermietete Eigentumswohnungen werden zu Kaufpreisen zwischen 1.300 €/m² bis 1.700 €/ m² gehandelt.


 

 

Wohnungen

 

Eigentumswohnungen

Wohnwert

Mieten €/qm

Eigentumswohnungen €/qm

Bj. 1900-1940

Bj. 1948-1989

Bj. 1990-2008

2008-Neubau

 Einfach

6,0-7,0

1.400

1.100

-

-

 Mittel

7,0-8,0

1.900

1.300

2.000

2.600

 Gut

7,5-10,0

2.400

1.600

2.500

3.100

 Sehr gut

9,0-13,0

2.900

-

3.100

3.900

 

Baugrundstücke

Mietshäuser

Häuser

Wohnlage

Baugrundstücke

Mietshäuser

 

Wohnwert

Preis €

 

€/qm

Vervielfältiger

Wohnfläche €/qm

 

 

 

 Einfach

130

15.0fach**

800 bis 1.000

 

 Einfach

 Wfl. ca. 100 qm

220.000

 Mittel

160

17.0fach**

1.000 bis 1.200

 

 Mittel

 Wfl. ca. 125 qm

280.000

 Gut

230

19.0fach**

1.200 bis 1.600

 

 Gut

 Wfl. ca. 150 qm

430.000

 Sehr gut

300

-

-

 

 Sehr gut

 Wfl. ca. 200 qm

750.000

 

* Die Preise sind abhängig vom Bauzustand, Baujahr, Ausstattung und der Mikrolage.

** der Jahreskaltmiete

 

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